Case Vivapark: o método MPA no pré-lançamento de seis empreendimentos em Porto Belo
O primeiro edifício residencial entregue no Vivapark, em Porto Belo (SC), teve o orçamento pré-executivo e o executivo validados pela TÁTICO antes de sair do papel. O maior bairro-parque do Brasil recebeu esse prédio em julho de 2026, como marco de abertura do bairro. Antes da fachada, das piscinas privativas e das chaves entregues, ele foi planilha, premissa e simulação de custo.
O que passou pela nossa mesa
Nos últimos meses, a TÁTICO validou o orçamento pré-executivo e executivo de seis empreendimentos dentro do próprio Vivapark: o edifício que abriu o bairro e outros cinco projetos.
O que podemos dizer é o padrão que os seis projetos confirmaram: quando o orçamento é construído a partir de dados da própria região — mesmo padrão construtivo, mesma cadeia de fornecedores, mesma realidade de logística de Porto Belo — a diferença entre o que foi estimado e o que a obra realmente custou cai de forma consistente.
Onde o orçamento de um empreendimento começa a errar
Quando o orçamento que sustenta o lançamento vem do histórico de uma obra feita em outra cidade, ele carrega premissas de outra região, com outro padrão construtivo e outros fornecedores. A diferença aparece depois, com a obra em andamento e a tabela de vendas já definida.
O MPA no Vivapark, da META ao PLANO
No Vivapark, a TÁTICO entrou no pré-lançamento, na passagem da META para o PLANO do MPA (Meta, Plano e Ação), nosso método de Gestão de Custos e a ordem dos orçamentos seguiu o método.
META: o Orçamento Pré-Executivo
Na META, o primeiro orçamento costuma ser o Orçamento Paramétrico, feito por etapa da obra, como supraestrutura, instalações e acabamentos, com parâmetros como custo por metro quadrado ou por unidade habitacional. É a etapa de quem ainda decide entre concreto armado convencional ou protendido, antes de o projeto estar fechado.
Nos empreendimentos do Vivapark, o projeto arquitetônico já existia, e o trabalho começou no Orçamento Pré-Executivo. Os quantitativos de serviços foram obtidos a partir da modelagem, antes do lançamento. É nessa etapa que aparece, por exemplo, um índice de esquadrias por área de alvenaria fora do padrão da região, ou a necessidade de revisar o método construtivo antes de o lançamento comercial ser anunciado.
Entre o Orçamento Paramétrico e o Pré-Executivo, está a diferença entre lançar um empreendimento com margem estimada e lançar com margem validada. O Orçamento Pré-Executivo é o que calibra a META de cada empreendimento.
PLANO: o Orçamento Executivo
Com a META fechada, o Orçamento Executivo abriu o PLANO. Insumos, serviços e equipamentos foram especificados item a item, com prospecção junto a fornecedores da região. É esse orçamento que sustenta o planejamento da obra e das compras.
O padrão que os seis projetos confirmaram
Quando o orçamento é construído a partir de dados da própria região, com os mesmos padrões construtivos, a mesma cadeia de fornecedores e a mesma logística de Porto Belo, a diferença entre o que foi estimado e o que a obra realmente custou cai de forma consistente.
Antes de entrar em um mercado novo
Se a sua incorporadora avalia lançar em uma praça nova, seja o litoral de Santa Catarina ou outra região em expansão, vale a pergunta: o orçamento que vai sustentar essa decisão está baseado em quê? No histórico da última obra, em outra cidade, ou no custo real da região onde o terreno está?
O primeiro passo é comparar com a região. A COMPAREO, plataforma de benchmark de custos da TÁTICO, usa a padronização do MPA para comparar o seu empreendimento com obras reais.
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