Por que a “última obra parecida” não é uma boa referência para a próxima viabilidade
Toda estimativa de custo vem de algum lugar.
Quando um terreno entra em análise, a primeira estimativa quase sempre nasce da experiência: “a última obra parecida custou X por metro quadrado”. É um ponto de partida legítimo e a vivência de quem já entregou empreendimentos tem valor real. O problema começa quando essa referência deixa de ser ponto de partida e passa a sustentar a compra do terreno, o desenho da permuta e o dimensionamento do financiamento.
Os limites de usar o próprio histórico como referência
Quatro fatores explicam por que a obra anterior descreve mal a próxima.
Amostra pequena. Três, cinco ou dez obras não formam uma média confiável. Elas descrevem um conjunto específico de escolhas — as suas —, e não o comportamento de custo da região.
Viés de lembrança. A memória guarda melhor o que fechou dentro do previsto. O item que estourou o orçamento costuma ser arquivado como exceção, quando na verdade fazia parte da média.
Variáveis que não se repetem. Fornecedores, condições de compra, insumos, padrões construtivos e métodos de execução podem ser atualizar no tempo entre dois projetos. Duas obras visualmente parecidas podem ter estruturas de custo bastante distintas.
Defasagem temporal. Preços de materiais e mão de obra mudam mês a mês. Uma referência de dois anos atrás não descreve a sua próxima obra, descreve outro momento de mercado.
Nenhum desses fatores torna a experiência inútil. Eles apenas mostram o que ela responde bem: a experiência explica como se constrói. Ela não explica quanto custará construir hoje, naquela região, naquele padrão.
Por que a viabilidade é a fase que menos tolera aproximação?
Um desvio identificado durante a obra ainda admite resposta: renegociação, substituição de especificação, revisão de sequência executiva. Já um erro de premissa na viabilidade não se corrige na execução, porque ele já foi convertido em preço pago pelo terreno, em percentual de permuta e em estrutura de financiamento.
É por isso que a fase com menos informação disponível é, ao mesmo tempo, a que produz as decisões mais irreversíveis do empreendimento. E é também onde o mercado, na ausência de uma régua confiável, recorre ao próprio histórico.
O que observamos em mais de 700 obras
A TÁTICO já orçou mais de R$ 25 bilhões em custos de construção, em mais de 700 obras atendidas. Em uma parcela expressiva desses empreendimentos, a viabilidade havia partido de premissas construídas por estimativa própria e a diferença entre a premissa e o custo real apareceu apenas quando a decisão já tinha passado do ponto de retorno.
O padrão se repete o suficiente para ser tratado como comportamento de mercado, e não como falha individual de gestão.
De memória para dado: como isso funciona na prática
A alternativa não é abandonar a experiência. É submetê-la a uma base de comparação.
É o que a COMPAREO faz: em vez de partir da lembrança da última obra, o incorporador declara as variáveis do projeto — padrão de acabamento, método construtivo e modelo de negócio — e identifica a variação real de custo para aquele recorte, com base em mais de 80 mil registros de obras reais de Santa Catarina, distribuídos por sete macrorregiões, com cerca de 70% dos preços apropriados a partir de compras efetivamente realizadas.
A diferença de método é simples de enunciar e relevante de operar: a informação chega antes de fechar terreno ou financiamento, e não depois.
A pergunta a fazer diante de uma planilha de viabilidade não é se a estimativa parece razoável. É de onde ela veio e se a origem dela suporta o tamanho da decisão que está sendo tomada em cima dela.
Enquanto a estimativa for ponto de partida, a experiência basta.
Quando ela vira premissa de investimento, precisa de dados.
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